Skatten är ett av de vanligaste skälen till att villaägare tvekar inför uthyrning — och ett av de minst motiverade. Reglerna för privatuthyrning bygger på schabloner i stället för kvitton, och mekaniken går att förklara på några minuter. Det är vad den här artikeln gör.
Först det viktigaste: vi är inte skatterådgivare. Det som följer är en översikt, inte rådgivning. Kontrollera alltid din situation med Skatteverket eller din revisor innan du deklarerar.
Schablonavdraget: 40 000 kr per år
När du hyr ut din privatbostad får du göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per år från hyresintäkterna. Avdraget är just en schablon — det gäller oavsett vilka faktiska kostnader uthyrningen fört med sig, och du behöver varken spara kvitton eller redovisa utgifter för att använda det.
Avdraget gäller per bostad och kalenderår, inte per ägare. Äger du villan tillsammans med någon delar ni på beloppet. Det gäller också oavsett om du hyr ut hela huset eller en del av det, hela året eller bara vissa perioder.
20-procentsavdraget för villaägare
Som villaägare får du därutöver dra av 20 procent av hyresintäkten. Det avdraget är tänkt att motsvara de löpande kostnader som uthyrningen för med sig, utan att du behöver specificera dem.
De två avdragen används tillsammans: du räknar ihop årets hyresintäkter, drar av schablonbeloppet och drar därefter av 20 procent av intäkten. Båda avdragen får göras samma år, för samma uthyrning.
30 procent skatt på överskottet
Det som blir kvar efter avdragen beskattas som inkomst av kapital med 30 procent. Överskottet redovisar du i din inkomstdeklaration.
Blir det inget överskott — alltså om avdragen är lika stora som eller större än intäkterna — betalar du ingen skatt på uthyrningen. Något underskott att kvitta mot andra inkomster uppstår däremot inte; avdragen kan aldrig bli större än intäkten de ställs mot. Hela beräkningen ryms i tre steg: intäkt, avdrag, skatt på resten.
Det här ersätter avdragen
Schablonavdraget och 20-procentsavdraget ersätter avdrag för faktiska kostnader. Du kan alltså inte dessutom dra av el, uppvärmning, städning, försäkring eller slitage. Modellen byter precision mot enkelhet: ingen kvittohantering, inga bedömningsfrågor om vad som är avdragsgillt, en beräkning som går att göra i huvudet.
Ett undantag värt att känna till: hyr du ut till din egen arbetsgivare eller till ett bolag du själv äger gäller andra regler. Där behöver du stämma av med Skatteverket eller en revisor innan något skrivs under.
Bostadsrätt och hyresrätt följer andra regler
Den här artikeln handlar om villor och andra äganderätter, och det är ingen slump. Bostadsrätter och hyresrätter beskattas delvis annorlunda — avdragen beräknas på andra grunder — och de omfattas inte av vår förvaltning. Vi tar inte emot bostadsrätter eller hyresrätter. Vill du hyra ut en sådan bostad finns etablerade tjänster som Samtrygg, Blocket Bostad och Qasa.
Stäm av innan du deklarerar
Skatteregler ändras, belopp justeras och enskilda situationer skiljer sig åt. Betrakta den här texten som en karta, inte som facit. Skatteverkets webbplats har aktuella belopp och regler för privatuthyrning, och en revisor kan bedöma just din situation. Att ställa frågan innan du deklarerar kostar lite; att gissa fel kostar mer.
När skattefrågan är avdramatiserad återstår den intressanta frågan: vad kan din villa ge före skatt? Räkna på din bostad i kalkylatorn eller skapa ett konto gratis, så får du ett konkret underlag att ta med till både köksbordet och revisorn.